La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, es una forma legítima de adquirir el dominio de un bien inmueble simplemente por poseerlo de manera continua e ininterrumpida durante el tiempo que fija la ley.
Es una herramienta jurídica destinada a quienes ocupan un bien durante años, permitiéndoles convertirse en propietarios.
En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre la usucapión, sus requisitos legales, tipos, y el proceso judicial necesario para adquirir la propiedad.
¿Qué es la Usucapión o Prescripción Adquisitiva?
La usucapión es una modalidad de adquisición de dominio originaria, es decir, no depende de un contrato de compraventa ni de una transferencia formal de propiedad.
Según el Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 1897 y siguientes), esta figura jurídica permite que quien posea un inmueble por el tiempo establecido por ley, bajo ciertas condiciones, se convierta en su legítimo propietario.
El fundamento detrás de la usucapión es que las sociedades modernas no conciben la propiedad como un derecho absoluto. La ley protege a quien demuestra un verdadero interés y compromiso en el uso y cuidado de un bien, frente a quien lo ha abandonado.
Requisitos para la Usucapión
Para adquirir un inmueble mediante usucapión, es necesario cumplir con los siguientes requisitos:
1. Posesión ostensible y continua:
El artículo 1900 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que, para que la posesión conduzca a la prescripción adquisitiva, debe ser “ostensible y continua”. Esto implica que la posesión debe ser evidente para terceros y mantenerse sin interrupciones durante el período legalmente requerido.
Posesión ostensible: Significa que el poseedor actúa de manera pública y notoria, realizando actos que demuestran su intención de comportarse como propietario. Estos actos deben ser visibles y reconocibles por la comunidad, de modo que cualquier persona pueda percibir que el poseedor se comporta como dueño del bien. Por ejemplo, el pago regular de impuestos y tasas relacionados con el inmueble puede ser una manifestación de esta ostentación.
Posesión continua: Implica que la posesión se ejerce de manera ininterrumpida durante todo el plazo exigido por la ley para la prescripción adquisitiva. No deben existir lapsos en los que el poseedor haya abandonado o dejado de ejercer actos posesorios sobre el bien. La continuidad asegura que el poseedor ha mantenido una relación constante y efectiva con la cosa durante el tiempo legalmente establecido.
Es importante destacar que, según la jurisprudencia, la posesión ostensible y continua es incompatible con una posesión que se alega haber sido realizada de manera clandestina o disimulada. La publicidad de los actos posesorios es fundamental para que la posesión pueda ser considerada válida a efectos de la prescripción adquisitiva.
En resumen, para que la posesión conduzca a la adquisición del dominio por prescripción, debe ser ejercida de forma visible y sin interrupciones, demostrando claramente la intención del poseedor de comportarse como propietario durante todo el período requerido por la ley.
2. Ánimo de dueño: La ocupación debe realizarse con la intención de comportarse como propietario.
3. Plazo legal:
• Usucapión larga: 20 años de posesión, sin necesidad de buena fe ni justo título.
• Usucapión corta: 10 años de posesión con buena fe y un justo título (documento que justifique la intención de propiedad).
Documentación y Pruebas Necesarias
Para iniciar un juicio de usucapión, es indispensable contar con pruebas que acrediten la posesión:
• Testimonios: Personas que puedan confirmar que el poseedor vive en el inmueble desde hace años.
• Comprobantes de pago: Recibos de impuestos, tasas municipales o servicios.
• Pruebas documentales: Facturas de mejoras realizadas, planos del inmueble, entre otros.
El Proceso Judicial para la Usucapión
El procedimiento para adquirir el dominio mediante usucapión es un juicio ordinario. Se debe presentar una demanda declarativa de dominio, acompañada de la siguiente documentación:
1. Plano de mensura: Define los límites del inmueble.
2. Certificado de dominio: Determina la situación registral del inmueble y quién figura como titular en el Registro de la Propiedad.
3. Pruebas del ánimo posesorio: Testimonios, recibos, facturas, entre otros.
El proceso culmina con una sentencia judicial que declara al poseedor como propietario legítimo. Esta sentencia puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para formalizar la titularidad.
COSTO DEL PROCESO
Va a depender del valor de la propiedad
Preguntas Frecuentes
1. ¿Puedo hacer un juicio de usucapión si no tengo ningún papel del inmueble?
Sí, pero deberás presentar pruebas complementarias como testimonios, comprobantes de mejoras o pagos de impuestos para demostrar tu posesión.
2. ¿Qué pasa si el titular registral se opone al juicio?
El juicio de usucapión es contencioso. Si el titular se opone, será el juez quien evalúe las pruebas y determine si procede la adquisición.
3. ¿Qué impuestos debo pagar durante la posesión?
El pago de impuestos no es obligatorio, pero sirve como prueba del ánimo de dueño.
4. ¿Cuánto tiempo tarda un juicio de usucapión?
Depende de cada caso, pero puede demorar entre 1 y 3 años, dependiendo de la complejidad y la carga probatoria.
5. ¿Es posible hacer un acuerdo con el titular registral?
Sí, el titular puede reconocer la posesión y formalizar la transferencia de dominio mediante escritura.
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